28/08/2019 – STJ fixa entendimento de que na rescisão de contratos de compromisso de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei 13.786/2018, os juros de mora são contados apenas a partir do trânsito em julgado.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, em recurso julgado sob o rito dos repetitivos, a tese segundo a qual, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".
O recurso representativo da controvérsia (Tema 1.002) teve origem em ação ajuizada por um comprador requerendo a rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel em construção, por não conseguir mais honrar as obrigações. Ele pleiteou ainda o reconhecimento do caráter abusivo da multa prevista em cláusula penal, de 20%, para que fosse fixada em 10%.
A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a resilição do contrato e revisar a cláusula, condenando a construtora a restituir 90% do valor pago, com juros de mora a partir da citação. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, decidiu que, nos pedidos imotivados de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, os juros de mora são contados da citação.
A construtora recorreu ao STJ. A ministra Isabel Gallotti, cujo voto prevaleceu no julgamento, ressaltou que é firme o entendimento da corte no sentido de que, "na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada pelos autores a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão".

Direito do cons​​umidor
Segundo ela, a questão jurídica controvertida no caso é a fixação do momento em que se caracteriza a mora do vendedor na devolução dos valores em razão da rescisão do contrato promovida pelo comprador. A ministra destacou que, em tais situações, não há culpa da incorporadora, uma vez que a iniciativa de rescisão parte do consumidor.
Isabel Gallotti lembrou os anos que precederam a edição do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a implantação do Plano Real, época em que o surto inflacionário impactou fortemente o crédito imobiliário, sendo comum a rescisão de contratos com perda total das prestações pagas.
A relatora mencionou precedentes do STJ que reconheceram ao consumidor inadimplente o direito de promover ação para receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurada ao vendedor a retenção de parcela do montante, entendimento consolidado na Súmula 543.

Natureza constitu​tiva
A ministra ressaltou que ainda hoje há controvérsia sobre o percentual a ser retido pelo fornecedor nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018. No caso julgado, observou que o percentual estabelecido no contrato era compatível com os limites traçados pela jurisprudência do STJ, mas foi tido como abusivo e reduzido para 10% pelas instâncias ordinárias.
Ela entendeu que, diante da discordância do comprador com os termos do contrato vigente – cuja modificação foi pedida na ação –, e não havendo previsão legal a respeito, não se pode reconhecer como preexistente o dever de restituir valores em desconformidade com o que estava pactuado. Para a ministra, não se trata de liquidar uma obrigação existente, mas de alterar a cláusula contratual que define a obrigação.
"A sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem claramente natureza constitutiva, com efeitos ex nunc, isto é, a partir da formação da nova obrigação pelo título judicial. A parte condenatória da sentença – restituição dos valores pagos após a retenção da cláusula penal – somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da cláusula questionada", disse a relatora.
Assim, concluiu Isabel Gallotti, os juros de mora relativos à restituição das parcelas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porque inexiste mora anterior do vendedor se a rescisão do contrato se deu por culpa do comprador, com restituição de valores em desconformidade com o que foi pactuado.
A ministra esclareceu que os contratos regidos pela nova lei não estarão submetidos ao mesmo entendimento, pois, na hipótese de não serem observadas as diretrizes legais, a sentença não será constitutiva, mas, sim, declaratória de nulidade de cláusula contratual e condenatória do pagamento de valor. A esses casos deverá ser aplicada a tese geral de obrigação de origem contratual, com a fluência dos juros de mora a partir da citação, de acordo com os artigos 397 e 405 do Código Civil.


Opinião do escritório
Segundo o advogado Thiago Caversan Antunes, que atua há vários anos em ações judiciais de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóveis, a decisão do Superior Tribunal de Justiça nega vigência ao ordenamento jurídico em vigor, e incentiva a já comum conduta protelatória por parte de construtoras.
Segundo o advogado, é comum que esses contratos, com cláusulas elaboradas unilateralmente pelas construtoras, prevejam condições flagrantemente abusivas, como, por exemplo, percentuais de restituição claramente irrisórios, ou mesmo a impossibilidade de rescisão imotivada.
Ocorre, contudo, que a desistência do contrato, de acordo com o advogado, é direito do cliente, garantido pela legislação consumerista vigente.
O advogado entende que, sendo tal direito garantido pela legislação, o que resta discutir perante o Poder Judiciário é precisamente o percentual a ser devolvido pela construtora ao consumidor, sendo evidente que não deve ela ser incentivada a protelar o andamento do processo, enquanto utiliza um dinheiro que pertence, afinal, ao cliente, de maneira "gratuita".

Leia o acórdão.
Para maiores informações, consulte o processo: REsp 1740911

Fonte: Notícias do STJ e equipe Caversan Antunes Advogados Associados.